A diversificação internacional é algo sempre recomendável para investidores. E isso não é diferente quando se trata de fundos imobiliários. Contudo, os REITs, como são conhecidos no exterior, têm diferenças significativas em relação aos fundos brasileiros. E é importante saber quais são.

Para falar sobre essas diferenças, o professor da EXAME Academy Arthur Vieira de Moraes recebeu os sócios da Canuma Capital Marcelo Vainstein e Felipe Vaz, no FIIs em EXAME. O programa vai ao ar todas as sextas-feiras, às 15h. 

A Canuma está lançando dois fundos de ações nacionais que investem 20% do portfólio em REITs no exterior que não têm programa de BDRs no Brasil, e o restante em BDRs de REITs disponíveis na B3 (já são cerca de 40). Um deles tem hedge cambial (seu desempenho não sofre com o sobe e desce do dólar) e o outro não tem. Como outros fundos de ações nacionais, a incidência de imposto de renda é de 15% no resgate das cotas.

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A alocação, aponta Vainstein, será feita de forma gradual, já que o mercado de investimentos americano enfrenta um mês desafiador, com o S&P500 registrando queda de dois dígitos. "No curto prazo os REITs devem sofrer mais, pois representam mais de 3% do S&P.

Principais diferenças

A principal diferença dos REITs para os fundos imobiliários brasileiros é o seu objetivo. Como são empresas do mercado imobiliário, listadas em bolsa, e não fundos, seu foco é crescimento. No Brasil os fundos se concentram mais na distribuição de dividendos.

"Aquisições são importantes para os REITs. Nos Estados Unidos há transações na casa de 800 bilhões de dólares por ano. Existem empresas de dívidas, desenvolvimento e também reciclagem de capital. É um dinamismo que não se compara ao mercado brasileiro", explica Vainstein.

Vaz destaca o trabalho de gestão dessas empresas imobiliárias. "Algumas têm 80 mil apartamentos no portfólio. Precisa manter o que tem funcionando e desenvolver novos ativos. Empresas como a Prologis tem ativos cinco vezes maiores do que o parque logístico brasileiro. São esses portfólios que o investidor pode acessar lá fora".

Outra característica do mercado americano, mais desenvolvido, é sua amplitude: são mais de 20 subsetores imobiliários. Na crise da covid-19, por exemplo, os gestores apontam que o segmento menos afetado foi o de tecnologia, composto por torres de comunicação e data centers, setor que não existe no Brasil, apesar de muitos deles investirem em ativos no país, como a American Tower, que é proprietária de 20 mil torres de telecomunicação no país.

No Brasil, os fundos imobiliários investem basicamente em três setores, explica Vaz. "Não há setor de self storage no Brasil, ainda são poucos fundos residenciais e não há opções para investir no setor de cuidados com a saúde, no qual nosso fundo está muito comprado".

Por que investir

Uma pesquisa mostra que 224 instituições financeiras, que gerenciam 13,14 trilhões de dólares, investem em média 10% do patrimônio no mercado imobiliário. "O investidor pode querer investir mais ou menos, mas mostramos o que, em média, os grandes investidores fazem".

Vainstein demonstra a necessidade de diversificar. "Não há ativo com valor perpétuo. Quando há oscilação, é necessário minimizar riscos. O Ibovespa vem registrando um rendimento modesto, mas retorno ruim em dólar.  Contudo, nesse mês o principal índice da bolsa subiu 10%, enquanto os índices americanos registraram queda de 10%. Em 20 dias úteis a relação de troca mudou. Então, o investidor precisa diversificar para capturar ganhos nos mais diferentes ciclos".

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O gestor aponta que, em 10 anos, os REITs tiveram retorno médio em dólar de 7,5%, mesmo passando por diversas crises. "Isso mostra a resiliência que o setor tem".